NEN 2580 meting: zo wordt de gebruiksoppervlakte bepaald
Laatst bijgewerkt:
Een NEN 2580-meting bepaalt hoeveel vierkante meter een woning heeft en legt dat controleerbaar vast in een meetrapport. De meting splitst de woning in vier soorten oppervlakte. Een tussenwoning van 118 m² gebruiksoppervlakte wonen heeft daarnaast bijvoorbeeld 14 m² garage, 6 m² balkon en 7 m² schuur, elk in een eigen categorie.
Labelcert voert deze meting niet uit. Wij stellen energielabels op. Hieronder leest u wél wat de norm voorschrijft.
- Wat het is
- NEN 2580:2007, een meetnorm en geen wet
- Wat het oplevert
- Meetrapport met meetstaat en plattegronden
- Vier oppervlakten
- GO wonen, OIR, GBB en EBR, elk apart
- Ondergrens
- Onder 1,50 m netto hoogte telt niet mee
- Wie ermee werkt
- Makelaars, taxateurs en gemeenten (BAG)
- Labelcert
- Doet deze meting niet, wel het energielabel
Wat is een NEN 2580-meting?
NEN 2580 is de norm Oppervlakten en inhouden van gebouwen. Die zegt niet hoe groot uw woning moet zijn, maar hoe u meet, zodat 100 m² overal hetzelfde betekent. Het is een technische standaard, geen wet.
Voor woningen is de norm uitgewerkt in de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van NVM, VBO, VastgoedPRO, de VNG en de Waarderingskamer. Aangesloten makelaars moeten die volgen. Daar komen de vierkante meters op Funda vandaan.
De meetregels in het kort
U meet op vloerniveau, tussen de wanden die de ruimte omhullen. De wanddikte zelf telt niet mee. Niet meegerekend worden verder:
- Vloeroppervlak onder 1,50 m netto hoogte, behalve de oppervlakte onder een trap.
- Een vide of trapgat van 4,0 m² of meer. Daaronder telt het gewoon mee.
- Een leidingschacht, inspringend bouwdeel of vrijstaande bouwconstructie van 0,5 m² of meer. Een liftschacht gaat er altijd af, ongeacht de maat.
- Een nis kleiner dan 0,5 m².
- Ruimten die niet toegankelijk zijn, zoals een kruipruimte.
De vier soorten gebruiksoppervlakte
Een meetrapport noemt nooit één getal. De norm verdeelt de woning in vier categorieën, en die mag u niet optellen tot “woonoppervlakte”.
Gebruiksoppervlakte wonen (GO wonen)
Alles waarin u woont: woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer, gang, bijkeuken, vaste kast en meterkast, ook onverwarmd. Een zolder met vaste trap en daglicht telt mee. Dit is het cijfer dat op Funda als woonoppervlakte staat.
Overige inpandige ruimte (OIR)
Inpandige ruimte die alleen als bergruimte bruikbaar is: het hoogste punt ligt tussen 1,50 en 2,00 m, het oppervlak boven 2,00 m is kleiner dan 4 m², of de ruimte is bouwkundig alleen geschikt om te bergen.
Gebouwgebonden buitenruimte (GBB)
Ruimte die aan het gebouw vastzit zonder vaste buitenomgrenzing: balkon, dakterras, loggia of aangebouwde overkapping. Overdekt meet u tot de verticale projectie van de overkapping, anders tot het hek of de vloerrand.
Externe bergruimte (EBR)
Een berging zonder gedeelde muur met het hoofdgebouw, alleen bereikbaar via buiten: losse schuur, vrijstaande garage of carport. Externe bergruimte kan nooit een woonfunctie hebben. Is er wél een gedeelde muur, dan is het overige inpandige ruimte.
Bruto vloeroppervlakte en bruto inhoud
Bruto vloeroppervlakte (BVO)
De BVO meet u langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, dus inclusief buitengevel. Tussen twee binnenruimten meet u tot het hart van de wand. Een nis of uitspringend bouwdeel kleiner dan 0,5 m² negeert u.
Het verschil tussen de BVO en de som van de gebruiksoppervlakten heet tarra: muren, schachten en kolommen, meestal 10 tot 12 procent.
Bruto inhoud
Per bouwlaag de BVO maal de bruto hoogte, opgeteld over alle binnenruimten. Gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte hebben geen bruto inhoud: alleen binnenruimten tellen. Het getal wordt vooral gebruikt bij bouwkosten, verzekering en vergunningen. Voor de WOZ-waarde van een woning gebruiken gemeenten sinds 2022 de gebruiksoppervlakte, niet de inhoud.
De begrippen naast elkaar
| Begrip | Waar gemeten | Telt wél mee | Telt niét mee |
|---|---|---|---|
| GO wonen | Tussen de wanden | Woon- en slaapkamers, keuken, badkamer, gang, zolder met vaste trap | Wanden, hoogte onder 1,50 m, garage, schuur, balkon |
| Overige inpandige ruimte (OIR) | Tussen de wanden | Aangebouwde garage, lage kelder, bergzolder, fietsenstalling | Gang, keuken, bijkeuken, vaste kast en meterkast, die altijd woonruimte zijn |
| Gebouwgebonden buitenruimte (GBB) | Tot de projectie of de vloerrand | Balkon, dakterras, loggia, aangebouwde overkapping | Tuin en terras op maaiveld |
| Externe bergruimte (EBR) | Tussen de wanden van de berging | Losse schuur, vrijstaande garage, carport | Alles met woonfunctie of gedeelde muur |
| Bruto vloeroppervlakte (BVO) | Langs de buitenomtrek | Buitengevel, binnenwanden, schachten (de tarra) | Vide of trapgat vanaf 4,0 m² |
| Bruto inhoud | BVO maal bruto hoogte | Alle binnenruimten | Buitenruimte en externe bergruimte |
Meetstaat en plattegrond
Hoe een meetrapport eruit moet zien staat niet in NEN 2580 zelf, maar in NTA 2581, Opstellen van meetrapporten volgens NEN 2580.
Meetstaat
De tabel met de uitkomsten per bouwlaag en per categorie, plus de aftrekposten en de bruto inhoud. Een goede meetstaat sluit: gebruiksoppervlakten, tarra en het vloerdeel onder 1,50 m komen samen uit op de BVO.
Plattegrond
Plattegronden per bouwlaag, meestal als gekleurde vlakkentekening met de BVO als omtreklijn. Controleer of tekening en meetstaat elkaar niet tegenspreken.
Wanneer heeft u zo’n meting nodig?
Een meetrapport is nergens wettelijk voorgeschreven. Toch vraagt een makelaar, taxateur of huurcommissie er in drie situaties vrijwel altijd om.
Geen discussie achteraf
Een verkeerd opgegeven oppervlakte kan na de verkoop tot een claim leiden. Een meting legt het cijfer controleerbaar vast, met de meetstaat als onderbouwing.
Vergelijkbare m²-prijs
Kopers rekenen in prijs per vierkante meter. Dat werkt alleen als elke woning op dezelfde manier is gemeten, dus volgens dezelfde meetinstructie.
Telt mee voor de huur
Bij verhuur bepaalt de gebruiksoppervlakte mede de huurpunten en daarmee de maximale huurprijs.
Waarom staan er op Funda andere m² dan op het energielabel?
Dit is de meestgestelde vraag over vierkante meters, en er is geen fout gemaakt: er worden twee maten berekend, elk volgens eigen regels.
De makelaar geeft de gebruiksoppervlakte wonen op volgens de meetinstructie, op basis van NEN 2580. Het energielabel rekent met de gebruiksoppervlakte volgens de NTA 8800, verplicht voor het energielabel voor woningen. Twee verschillen verklaren het gat:
- De wanden. GO wonen meet per ruimte tussen de wanden, waardoor alle binnenwanden wegvallen. De NTA 8800 rekent binnen de buitengevel, waardoor niet-dragende scheidingswanden wél meetellen. Het label komt daardoor systematisch iets hoger uit.
- Welke ruimten meedoen. Voor de meetinstructie valt een aangebouwde garage onder overige inpandige ruimte. Voor het energielabel tellen de ruimten binnen de thermische schil.
Een woning met 118 m² op Funda kan op het label dus prima met een paar vierkante meter meer staan. Beide cijfers kloppen: laat een label nooit corrigeren omdat het afwijkt van het meetrapport. Uw label ziet u in EP-Online, de landelijke database van RVO.
Labelcert voert deze meting niet uit
Wij bieden de NEN 2580-meting niet aan en leveren geen meetrapport. Heeft u er een nodig, dan laat u dat opstellen door een meetbureau of een gecertificeerd meetdeskundige. Wij noemen bewust geen voorkeurspartij: die keuze is aan u.
Heeft u al een meetrapport, dan kan onze EP-adviseur de plattegronden eruit gebruiken bij de opname. Waarvoor u wél bij ons terecht kunt:
- Energielabel voor uw woning, volgens de NTA 8800 en geregistreerd in EP-Online.
Meer achtergrond leest u in de uitgebreide uitleg over NEN 2580. Welk label voor uw adres geregistreerd staat, ziet u via energielabel checken, en de stappen leest u op energielabel aanvragen. Wanneer een label verplicht is, legt de Rijksoverheid uit.
Veelgestelde vragen over NEN 2580
Is een NEN 2580-meting verplicht?
Wettelijk niet, want NEN 2580 is een norm en geen wet. In de praktijk wél: makelaars van NVM, VBO en VastgoedPRO moeten de meetinstructie volgen. Geeft u te veel meters op, dan kan een koper u daarop aanspreken.
Telt de zolder mee in de gebruiksoppervlakte?
Een zolder met vaste trap en voldoende daglicht telt mee als GO wonen. Een bergzolder die u alleen via een vlizotrap bereikt, valt onder overige inpandige ruimte. Het deel onder 1,50 m telt in beide gevallen niet mee.
Telt de garage mee als woonoppervlakte?
Nee. Een aangebouwde garage is overige inpandige ruimte, een vrijstaande garage is externe bergruimte. Beide staan apart in het meetrapport en horen niet bij de woonoppervlakte.
Wat is het verschil tussen een meetstaat en een meetcertificaat?
De meetstaat is de tabel met de gemeten oppervlakten. Het meetcertificaat is het ondertekende document waarin die meetstaat staat, inclusief de verantwoording van de meetmethode volgens NTA 2581.
Waarom wijkt het aantal m² op mijn energielabel af van het meetrapport?
Omdat het label rekent volgens de NTA 8800 en het meetrapport volgens de meetinstructie. De NTA 8800 meet binnen de buitengevel en telt niet-dragende binnenwanden mee. Beide cijfers kloppen.