Huurpuntentelling (WWS): bereken uw maximale huur

Voor wie

Verhuurders van woningen

Levert op

Uw wettelijk maximale huur, onderbouwd

Telt mee

Oppervlakte, voorzieningen, WOZ én energielabel

Combineert met

Uw energielabel, in één opname

Wat is de huurpuntentelling (WWS)?

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is het wettelijke puntensysteem dat bepaalt wat u maximaal aan huur mag vragen. Uw woning krijgt punten voor onder andere de oppervlakte, de voorzieningen, de WOZ-waarde en het energielabel; het totaal bepaalt de maximale huurprijs. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt het WWS niet alleen voor sociale huur, maar dwingend ook voor het middensegment.

Hoeveel punten is mijn huurwoning waard?

Dat hangt af van twaalf waarderingsrubrieken. Ter indicatie: een tussenwoning van 75 m² met energielabel C telt ongeveer 170 punten en valt daarmee in de middenhuur. Dezelfde woning met label G blijft met zo’n 134 punten in de sociale huur. Elke vierkante meter woonvertrek is 1 punt; de WOZ-waarde en het energielabel maken vaak het verschil.

Een eerste beeld heeft u binnen twee minuten met onze gratis verhuur-check. De officiële rekenmethode staat in het beleidsboek van de Huurcommissie; algemene uitleg vindt u bij de Rijksoverheid.

Welke 12 rubrieken tellen mee in de puntentelling?

Het WWS waardeert uw woning sinds 1 juli 2024 op twaalf rubrieken: van de oppervlakte van de vertrekken tot de WOZ-waarde en de energieprestatie. Oppervlakte, WOZ-waarde en energielabel wegen het zwaarst. Daarbovenop kan een toeslag gelden voor monumenten en nieuwbouw. De tabel hieronder toont per rubriek de kern van de puntentoekenning.

De 12 waarderingsrubrieken van het WWS voor zelfstandige woonruimte (per 1 juli 2024). Bron: beleidsboek Huurcommissie.

#	Rubriek	Punten (kern)
1	Oppervlakte van vertrekken	1 punt per m² (woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer)
2	Oppervlakte van overige ruimten	0,75 punt per m² (berging, bijkeuken, garage, bergzolder)
3	Verwarming en koeling	2 punten per verwarmd vertrek; 1 punt per verwarmde overige ruimte
4	Energieprestatie (energielabel)	+62 tot −15 punten, afhankelijk van het label (zie tabel hieronder)
5	Keuken	0, 4 of 7 basispunten naar aanrechtlengte; extra voorzieningen tellen mee
6	Sanitair	toilet 3, wastafel 1, douche 4, bad 6, bad én douche 7 punten
7	Voorzieningen voor gehandicapten	punten naar het geïnvesteerde bedrag
8	Buitenruimte	0,35 punt per m² + 2 punten indien privé (max 15); geen buitenruimte = −5
9	Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen	punten gedeeld door het aantal adressen dat ze gebruikt
10	Parkeerruimte	4 tot 9 punten per gemeenschappelijke plek; laadpaal +2
11	WOZ-waarde	punten via een formule; maximaal een derde van het totaal (WOZ-cap)
12	Bijzondere voorzieningen (zorgwoning)	+35% op het totale puntental

Bovenop de rubrieken gelden toeslagen: rijksmonument +35%, gemeentelijk of provinciaal monument +15%, beschermd stads- of dorpsgezicht (bouw vóór 1965) +5% en nieuwbouw in het middensegment +10%.

Hoeveel punten levert uw energielabel op?

Sinds 1 januari 2021 telt het NTA 8800-energielabel rechtstreeks mee in de puntentelling. Een groen label levert flink punten op, een laag label kost punten. Dit zijn de WWS-energieprestatiepunten (peil 1 juli 2024):

WWS-energieprestatiepunten per 1 juli 2024 (NTA 8800-labels). Bron: beleidsboek Huurcommissie.

Energielabel	Eengezinswoning	Appartement
A++++	+62	+58
A+++	+57	+53
A++	+52	+48
A+	+47	+43
A	+41	+37
B	+34	+30
C	+22	+15
D	+14	+11
E	−4	−4
F	−9	−9
G	−15	−15

Het verschil tussen een A-label (+41 punten) en een G-label (−15 punten) is bij een eengezinswoning 56 punten, vaak goed voor honderden euro’s per maand. Voor monumenten gelden de strafpunten van label E, F en G niet (0 punten in plaats van aftrek). Een label van vóór 2021 is nog met de oude methode bepaald; wij actualiseren het in dezelfde opname. Check eerst uw huidige label →

Wat zijn de huursegmenten in 2026?

Nederland kent in 2026 drie huursegmenten. Tot en met 143 punten is een woning sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur en vanaf 187 punten vrije sector. Alleen in de vrije sector geldt geen wettelijk huurmaximum; in de twee gereguleerde segmenten is de maximale huur aan het puntental gekoppeld.

Segmentgrenzen sinds de Wet betaalbare huur. De maximale huurbedragen worden jaarlijks geïndexeerd; de actuele bedragen vindt u op volkshuisvestingnederland.nl.

Huursegment	WWS-punten	Maximale huur
Sociale huur (gereguleerd)	t/m 143	max € 879,66 per maand (peil 1-7-2024)
Middenhuur (gereguleerd)	144 t/m 186	max € 1.157,95 per maand (peil 1-7-2024)
Vrije sector	187 of meer	geen wettelijk maximum

Let op: de aanvangshuur (de huur bij de start van het contract) bepaalt in welk segment de woning valt; het puntental bepaalt vervolgens welke maximale huur daarbij hoort. Een correcte telling vóór het tekenen van het huurcontract voorkomt dus verrassingen achteraf.

Hoe verhoogt een beter energielabel de maximale huur?

Elk beter energielabel levert extra WWS-punten op, en meer punten betekent een hogere toegestane huur. Bij een eengezinswoning scheelt de stap van label G (−15 punten) naar label A (+41 punten) 56 punten, vaak precies het verschil tussen gereguleerde huur en de vrije sector. Het rekenvoorbeeld hieronder laat dat zien.

Rekenvoorbeeld: dezelfde tussenwoning van 75 m², alleen het energielabel verschilt (indicatieve telling met onze verhuur-check).

Energielabel	WWS-punten (indicatie)	Segment	Maximale huur (peil 1-7-2024)
G	± 134	sociale huur	onder € 879,66
C	± 171	middenhuur	tussen € 879,66 en € 1.157,95
A	± 190	vrije sector	geen wettelijk maximum

Heeft uw woning nog een label van vóór 2021 (oude EI-index) of helemaal geen label? Dan rekent het WWS met een terughoudender kolom en loont een nieuw NTA 8800-label vrijwel altijd. Uw huidige label zoekt u gratis op via EP-Online.

Wat is de WOZ-cap en wanneer geldt die?

De WOZ-cap begrenst het aandeel van de WOZ-waarde op maximaal een derde (33%) van het totale puntental. De cap geldt alleen voor woningen die zonder begrenzing op 187 punten of meer uitkomen. De correctie verlaagt het puntental, maar nooit verder dan 186 punten, de bovengrens van de middenhuur.

De WOZ-punten zelf volgen uit een formule: de WOZ-waarde gedeeld door € 14.453, plus de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 229 (prijspeil 1 juli 2024; beide bedragen worden jaarlijks geïndexeerd). Een woning met een hoge WOZ-waarde maar bescheiden voorzieningen kan door de cap dus terugvallen van de vrije sector naar de middenhuur, met een wettelijk huurmaximum als gevolg.

Hoe werkt het?

Omdat het energielabel meetelt in de telling, regelen wij beide in één opname. Zo gaat het:

De exacte oppervlakte telt ook mee in de punten. Zie NEN 2580 meting. Nog geen label? Lees hoe u een energielabel aanvraagt.

Veelgestelde vragen over de huurpuntentelling (WWS)

Staat uw vraag er niet bij? Stuur ons gerust een bericht, we antwoorden binnen één werkdag.

Stel uw vraag Bekijk alle veelgestelde vragen

Geldt het WWS voor mijn woning?

Het stelsel geldt voor zelfstandige én onzelfstandige huurwoningen. Sinds de Wet betaalbare huur (2024) valt ook een groot deel van het middensegment eronder, waardoor de maximale huur dwingend is. Twijfelt u? Wij rekenen het met u door bij de aanvraag.

Hoe beïnvloedt mijn energielabel de huurpunten?

Een hoger (zuiniger) label levert extra punten op; een laag label kost punten. Daarom loont het soms om eerst uw label te verbeteren vóór u verhuurt.

Wat kost de huurpuntentelling?

Een losse huurpuntentelling kost €175 incl. btw. In combinatie met uw energielabel boekt u de telling voordelig bij vanaf €125 incl. btw. De exacte prijs hangt af van woningtype en oppervlakte. vraag een prijsopgave voor een directe indicatie.

Vanaf hoeveel punten valt mijn woning in de vrije sector?

Tot en met 143 punten valt uw woning in de gereguleerde (sociale) huur, 144 tot en met 186 punten is middenhuur en vanaf 187 punten mag u een vrije-sectorhuur vragen. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) is ook het middensegment gereguleerd.

Telt de WOZ-waarde mee in de huurpunten?

Ja, de WOZ-waarde levert punten op. In het gereguleerde segment geldt wel een WOZ-cap: de WOZ-punten tellen voor maximaal 33% van het totaal. Een hoge WOZ-waarde kan een woning net in de vrije sector tillen.

Is een huurpuntentelling verplicht?

U bent niet verplicht een telling te laten doen, maar u mag nooit méér huur vragen dan het WWS toestaat. Sinds 1 juli 2024 moet u bij een nieuw huurcontract het puntenaantal en de maximale huur aan de huurder melden. Een te hoge huur kan de huurder via de Huurcommissie laten verlagen.

Kan ik mijn huurpunten zelf berekenen?

Een indicatie rekent u zelf uit met onze gratis verhuur-check. De officiële telling vereist een nauwkeurige opmeting volgens NEN 2580 en uw in EP-Online geregistreerde energielabel; die stelt een gecertificeerd adviseur vast.

Levert een beter energielabel echt meer huur op?

Ja. Het energielabel telt rechtstreeks mee: een A-label geeft een eengezinswoning 41 punten, een G-label kost 15 punten, een verschil van 56 punten. Elk punt staat voor een vast huurbedrag, dus een groener label kan de maximale huur fors verhogen.

Welke 12 rubrieken tellen mee in de WWS-puntentelling?

Het WWS waardeert uw woning op twaalf rubrieken: oppervlakte van vertrekken (1 punt per m²), overige ruimten (0,75 punt per m²), verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, voorzieningen voor gehandicapten, buitenruimte, gemeenschappelijke ruimten, parkeerruimte, WOZ-waarde en bijzondere voorzieningen. Oppervlakte, WOZ-waarde en energielabel wegen het zwaarst.

Wat zijn de huurprijsgrenzen bij 143 en 186 punten?

Tot en met 143 punten valt een woning in de sociale huur (maximaal € 879,66 per maand, peil 1 juli 2024), van 144 tot en met 186 punten in de middenhuur (maximaal € 1.157,95, peil 1 juli 2024) en vanaf 187 punten in de vrije sector zonder wettelijk maximum. De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.

Krijgt een monument ook strafpunten voor energielabel E, F of G?

Nee. Voor monumenten gelden de strafpunten van de labels E, F en G niet: de energieprestatie telt dan voor 0 punten in plaats van een aftrek. Daarnaast geldt voor een rijksmonument een toeslag van 35% op het totale puntental en voor een gemeentelijk of provinciaal monument 15%.

Telt een energielabel van vóór 2021 mee in de puntentelling?

Ja, een geldig label van vóór 2021 (oude EI-index) telt mee, maar via een terughoudender kolom in de puntentabel. Een nieuw NTA 8800-label levert daardoor bijna altijd extra punten op. Wij bepalen het actuele label en registreren het in EP-Online; het is daarna 10 jaar geldig.

{“@context”:”https://schema.org”,”@type”:”HowTo”,”name”:”Huurpuntentelling (WWS) laten doen”,”description”:”Zo laat u de huurpunten (WWS) van uw woning tellen en de wettelijke maximale huurprijs vaststellen, samen met het energielabel in één opname.”,”step”:[{“@type”:”HowToStep”,”position”:1,”name”:”Aanvraag & prijs”,”text”:”Geef uw adres en woninggegevens door. U ziet direct een vrijblijvende prijsindicatie.”},{“@type”:”HowToStep”,”position”:2,”name”:”Afspraak inplannen”,”text”:”Wij plannen de opname bij u in, vaak al binnen enkele dagen,, met de nadruk op Gelderland.”},{“@type”:”HowToStep”,”position”:3,”name”:”Opname op locatie”,”text”:”Onze gecertificeerde EP-adviseurs nemen uw woning op voor zowel het energielabel als de huurpunten (oppervlakte, voorzieningen, isolatie).”},{“@type”:”HowToStep”,”position”:4,”name”:”Label, telling en registratie”,”text”:”U ontvangt uw in EP-Online geregistreerde energielabel én de huurpuntentelling, klaar om te verhuren.”}]}