Energielabel verplicht bij verkoop: regels, kosten en boetes in 2024

Energielabel verplicht bij verkoop: deze regel geldt voor elke woning in Nederland. Daarnaast geldt deze verplichting ook bij verhuur en oplevering van nieuwbouw. Bovendien riskeert u zonder geldig energielabel een boete van € 515 van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Ook kan de notaris de overdracht vertragen en kan de koper bezwaar maken. Kortom, in dit artikel leest u precies welke regels gelden, wat de kosten zijn en hoe u deze verplichtingen correct naleeft.

Waarom is een energielabel verplicht bij verkoop?

De wetgeving schrijft voor dat woningeigenaren een geldig energielabel moeten hebben voordat ze hun woning te koop aanbieden. Namelijk, dit volgt uit de Europese richtlijn EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) en Nederlandse regelgeving. Daarom moet u het label al hebben op het moment dat u de woning adverteert via Funda, een makelaar of sociale media.

Het doel van deze verplichting is drieledig. Ten eerste krijgen kopers inzicht in de energieprestatie en verwachte energiekosten. Ten tweede stimuleert het eigenaren om te verduurzamen. Ten slotte draagt het bij aan de nationale klimaatdoelstellingen door CO₂-uitstoot te verminderen. Volgens Rijksoverheid maakt het label woningen beter vergelijkbaar en transparanter voor de markt.

Tevens geldt de verplichting niet alleen bij verkoop. Ook bij nieuwe verhuur en oplevering van nieuwbouw moet er een energielabel zijn. Echter, dit artikel richt zich specifiek op de verkoopsituatie.

Wanneer precies moet het label er zijn?

Het energielabel moet klaar zijn op het moment dat u de woning officieel te koop aanbiedt. Dat betekent: voordat de eerste advertentie verschijnt. Bovendien moet de labelklasse (A++++ tot en met G) duidelijk vermeld staan in alle advertenties. Daarnaast moet u op de dag van overdracht bij de notaris een afschrift van het energielabel kunnen overhandigen aan de koper.

Welke regels gelden voor het energielabel verplicht bij verkoop in 2024?

Sinds 2021 werken EP-adviseurs volgens de NTA 8800-norm. Namelijk, dit is de Nederlandse technische afspraak die bepaalt hoe de energieprestatie van gebouwen wordt berekend. Daarnaast gebruiken adviseurs de ISSO 82.1-richtlijn als praktische handleiding bij het bepalen van de energieprestatie van woningen.

De belangrijkste regels voor woningeigenaren zijn:

• Het energielabel moet zijn opgesteld door een gecertificeerd energieadviseur na een fysieke opname in de woning
• De adviseur inspecteert isolatie van dak, gevels en vloeren, het type beglazing, verwarmingsinstallaties, ventilatiesystemen en aanwezigheid van zonnepanelen
• Het label wordt geregistreerd in EP-Online, het officiële register van RVO
• Het label is 10 jaar geldig vanaf de registratiedatum
• De labelklasse loopt van A++++ (meest energiezuinig) tot G (minst energiezuinig)

Namelijk, een energielabel mag niet meer worden opgesteld op basis van theoretische aannames alleen. Bovendien moet de adviseur daadwerkelijk langskomen en de woning inspecteren. Daardoor is het label betrouwbaarder en nauwkeuriger dan onder de oude regels.

Advertentieverplichting: vermeld de labelklasse

In elke verkoopадвертentie moet de energielabelklasse duidelijk zichtbaar zijn. Namelijk, dit geldt voor alle commerciële uitingen: makelaarswebsites, Funda, sociale media en gedrukte advertenties. Echter, alleen de letterklasse is verplicht (bijvoorbeeld “Label B”). Het volledige rapport hoeft niet in de advertentie.

Makelaars en verkoopplatforms handhaven deze regel doorgaans strikt. Desondanks ziet de ILT nog regelmatig advertenties zonder labelvermelding. Daardoor kan dit leiden tot handhaving en boetes. Daarom is het verstandig om het label tijdig te regelen voordat u met verkoop begint.

Wat zijn de kosten als een energielabel verplicht bij verkoop is?

De kosten voor het laten opstellen van een energielabel liggen doorgaans tussen € 150 en € 300 voor eengezinswoningen en appartementen. Namelijk, de exacte prijs hangt af van verschillende factoren: de grootte van de woning, de complexiteit van de installaties, de regio en het adviesbureau dat u kiest.

Omdat het energielabel 10 jaar geldig is, zijn deze kosten eenmalig voor die periode. Uiteindelijk kunt u het label dus gebruiken bij een eventuele volgende verkoop binnen die 10 jaar. Ook hoeft u geen nieuw label aan te vragen als u binnen die periode verkoopt, tenzij u grote energiebesparende maatregelen heeft doorgevoerd en een beter label wilt tonen.

Bovendien is het energielabel zelf niet subsidieerbaar als los product. Echter, als u een breder energieadvies of verduurzamingsproject laat uitvoeren, kan het label daar onderdeel van zijn. Daarnaast zijn er financieringsmogelijkheden voor verduurzaming via het Warmtefonds, dat leningen verstrekt voor isolatie, warmtepompen en andere energiebesparende maatregelen.

Hoe vraagt u een energielabel aan?

Het aanvraagproces is eenvoudig en verloopt in drie stappen:

1. Controleer eerst of er al een geldig label is via MijnOverheid (inloggen met DigiD onder “Wonen → Energielabel”) of via EP-Online
2. Neem contact op met een gecertificeerd energieadviseur als er geen geldig label is of als het label ouder is dan 10 jaar
3. Plan een afspraak voor de fysieke opname – de adviseur komt langs, inspecteert de woning en registreert het label binnen enkele dagen in EP-Online

Daarna ontvangt u een digitaal afschrift (pdf) dat u kunt gebruiken voor advertenties en de overdracht bij de notaris. Vervolgens kunt u dit afschrift altijd opnieuw downloaden via MijnOverheid of EP-Online. Ook kunt u direct een offerte aanvragen bij gecertificeerde adviseurs voor uw energielabel.

Welke boete krijgt u als het energielabel verplicht bij verkoop ontbreekt?

Als u geen geldig energielabel heeft bij verkoop, kan de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een bestuurlijke boete opleggen. Sinds 1 januari 2024 bedraagt deze boete voor woningen € 515. Eerder was dit bedrag circa € 405, maar de boetebedragen worden periodiek aangepast aan inflatie en beleidsprioriteiten.

Daarnaast kan het ontbreken van een energielabel tot praktische problemen leiden. Ten eerste kan de notaris de overdracht vertragen of zelfs weigeren als de koper hierop aandringt. Ten tweede staat in veel koopcontracten expliciet dat de verkoper verplicht is een geldig energielabel te overhandigen. Daardoor kan de koper bij niet-naleving juridische stappen ondernemen of schadevergoeding eisen.

Ook adverteren zonder labelvermelding is een overtreding. Hoewel de ILT niet elke advertentie controleert, kunnen signalen van kopers, huurders of toezichthouders leiden tot een onderzoek. Aldus is het risico op een boete reëel als u de verplichting negeert.

Hoe handhaaft de ILT deze verplichting?

De ILT handhaaft actief sinds 2015. Echter, de controle gebeurt vooral op basis van signalen: klachten van kopers of huurders, advertenties zonder labelvermelding die worden gemeld, of steekproeven bij notariskantoren. Intussen heeft de ILT duizenden boetes opgelegd aan eigenaren en verhuurders die geen geldig label hadden.

Kortom, de kans dat u zonder sancties wegkomt is klein. Bovendien schaadt een ontbrekend label uw geloofwaardigheid als verkoper en kan het de onderhandelingen met kopers bemoeilijken. Daarom is het verstandig om het label tijdig te regelen.

Uitzonderingen: wanneer is het energielabel niet verplicht bij verkoop?

Er zijn enkele situaties waarin geen energielabel verplicht is bij verkoop. Echter, voor gewone eengezinswoningen en appartementen geldt vrijwel altijd de labelplicht. De belangrijkste uitzonderingen zijn:

• Monumenten: rijksmonumenten en beschermde stads- of dorpsgezichten zijn vrijgesteld als energiebesparende maatregelen de monumentale waarde aantasten
• Gebouwen met religieuze functie: kerken, moskeeën en andere religieuze gebouwen hoeven geen energielabel te hebben
• Tijdelijke gebouwen: bouwwerken met een gebruiksduur korter dan twee jaar zijn vrijgesteld
• Industriële gebouwen en werkplaatsen: sommige bedrijfsgebouwen met lage energiebehoefte vallen buiten de labelplicht
• Vrijstaande gebouwen kleiner dan 50 m²: zeer kleine bijgebouwen zijn soms vrijgesteld

Toch zijn deze uitzonderingen beperkt. Bovendien moet u als woningeigenaar kunnen aantonen dat uw situatie onder een vrijstelling valt. Daarom is het verstandig om bij twijfel contact op te nemen met een energieadviseur of de RVO.

Geldt de labelplicht ook voor erfpacht en splitsing?

Ja, ook bij erfpacht en appartementsrechten geldt dat een energielabel verplicht bij verkoop is. Namelijk, de verplichting is gekoppeld aan de eigendomsoverdracht, ongeacht de juridische constructie. Daarom moet u ook bij verkoop van een erfpachtrecht of een appartement een geldig energielabel kunnen overleggen.

Bovendien moet bij splitsing van een woning in meerdere eenheden elk afzonderlijk appartement een eigen energielabel krijgen. Vervolgens wordt elk label apart geregistreerd in EP-Online met een uniek bagid (identificatienummer van het gebouw).

Praktische tips: zo regelt u tijdig uw energielabel bij verkoop

Om problemen te voorkomen, kunt u het beste al vroeg in het verkoopproces beginnen met het regelen van uw energielabel. Daardoor voorkomt u vertragingen en boetes. Hieronder vindt u praktische tips:

1. Check altijd eerst of er een geldig label is: log in op MijnOverheid met uw DigiD en bekijk onder “Wonen” of er een energielabel geregistreerd staat. Vervolgens controleert u de vervaldatum.
2. Plan ruim voor de verkoopstart: adviseurs hebben soms een wachtlijst van enkele weken. Daarom is het slim om minimaal 4 tot 6 weken voor de beoogde verkoopstart een afspraak te maken.
3. Vergelijk meerdere aanbieders: prijzen kunnen per regio en adviseur verschillen. Ook de kwaliteit en snelheid van dienstverlening variëren.
4. Bereid de woning voor: zorg dat de adviseur toegang heeft tot kruipruimte, zolder en meterkast. Daardoor kan de opname efficiënter verlopen.
5. Bewaar het rapport goed: het digitale afschrift kunt u altijd opnieuw downloaden, maar het is handig om een kopie bij uw verkoopдосье te bewaren.
6. Vermeld de labelklasse in alle advertenties: makelaars doen dit meestal automatisch, maar controleer het zelf ook. Daardoor voorkomt u dat de ILT een boete oplegt.
7. Overhandig het label bij de notaris: zorg dat u op de dag van overdracht een afschrift kunt overhandigen aan de koper. Vervolgens wordt dit vaak als bijlage bij de leveringsakte gevoegd.

Aldus, door deze stappen te volgen, voldoet u aan alle wettelijke verplichtingen en verloopt de verkoop zonder problemen.

Wat als uw woning een slecht label heeft?

Een label D, E, F of G hoeft de verkoop niet te blokkeren. Echter, kopers kunnen dit wel gebruiken als onderhandelingsargument om de prijs te drukken. Daarom is het soms verstandig om voor de verkoop te investeren in eenvoudige energiebesparende maatregelen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Spouwmuurisolatie: relatief goedkoop (€ 1.000 – € 2.500) en kan het label al één of twee stappen verbeteren
• Dakisolatie: grote impact op energieprestatie, kosten vanaf € 2.000 afhankelijk van de oppervlakte
• HR++ beglazing: vervanging van oude beglazing kan het label substantieel verbeteren
• LED-verlichting en zuinige cv-ketel: relatief kleine investeringen met meetbaar effect

Vervolgens kunt u een nieuw energielabel laten opstellen om de verbeteringen zichtbaar te maken. Daardoor wordt uw woning aantrekkelijker voor kopers en kunt u mogelijk een hogere verkoopprijs realiseren.

Energielabel verplicht bij verkoop: veelgestelde vragen

Moet ik een nieuw label als mijn label ouder is dan 10 jaar?

Ja, na 10 jaar vervalt de geldigheid van het energielabel. Daarom moet u dan een nieuwe opname laten uitvoeren door een gecertificeerd energieadviseur. Bovendien kan de woning inmiddels zijn aangepast, waardoor een nieuw label ook een andere labelklasse kan opleveren.

Kan ik zelf een energielabel aanvragen zonder adviseur?

Nee, alleen gecertificeerde EP-adviseurs mogen officiële energielabels opstellen en registreren in EP-Online. Daarom kunt u niet zelf een label aanvragen. Echter, u kunt wel zelf oriënteren via online rekentool om een indicatie te krijgen van de verwachte labelklasse.

Wat gebeurt er als de koper geen energielabel eist?

Ook als de koper er niet om vraagt, blijft het energielabel verplicht bij verkoop volgens de wet. Namelijk, de verplichting ligt bij de verkoper, niet bij de koper. Daarom kan de ILT alsnog een boete opleggen als u geen geldig label heeft, ongeacht of de koper er bezwaar tegen maakt.

Geldt de labelplicht ook bij schenking of erfenis?

Bij erfenis is geen energielabel verplicht, omdat dit geen verkoop betreft. Echter, als u een woning cadeau doet via een officiële schenkingsakte waarbij eigendom overgaat, kan de notaris wel om een energielabel vragen. Daarom is het verstandig om dit vooraf te checken met de notaris.

Conclusie: energielabel verplicht bij verkoop – regel het tijdig

Een energielabel verplicht bij verkoop is geen optie maar een wettelijke verplichting voor elke woningeigenaar in Nederland. Bovendien riskeert u zonder geldig label een boete van € 515 en mogelijke vertragingen bij de overdracht. Daarom is het essentieel om het label tijdig te regelen voordat u uw woning te koop aanbiedt.

De kosten van een energielabel liggen tussen € 150 en € 300, en het label is 10 jaar geldig. Daardoor is deze investering beperkt en voorkomt u juridische en financiële problemen. Vervolgens moet u de labelklasse vermelden in alle advertenties en een afschrift overhandigen bij de notaris.

Ook is het verstandig om bij een slecht label te overwegen eerst te investeren in energiebesparende maatregelen. Daardoor verbetert niet alleen het label, maar stijgt ook de woningwaarde en aantrekkelijkheid voor kopers. Uiteindelijk is het energielabel verplicht bij verkoop een transparante manier om kopers te informeren over de energieprestatie en draagt het bij aan de verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad.

Kortom, plan ruim van tevoren, vergelijk adviseurs en zorg dat uw energielabel op orde is voordat u start met de verkoop. Daarmee voorkomt u onnodige zorgen en verloopt de verkoop van uw woning soepel en volgens de regels.