Verhuurder verplicht te verduurzamen: deze verplichting wordt vanaf 1 januari 2029 realiteit voor alle Nederlandse huurwoningen met energielabel E, F of G. Die woningen moeten worden verbeterd naar minimaal energielabel D, een duidelijke verscherping van de huidige regelgeving. Hoewel er geen algemeen verhuurverbod komt, kunnen gemeenten vanaf die datum actief handhaven en boetes opleggen aan verhuurders die niet aan de eis voldoen.
Wat verandert er precies in de huurwet vanaf 2029?
Vanaf 1 januari 2029 geldt een wettelijke eis dat alle huurwoningen met energielabel E, F of G moeten zijn verbeterd naar minimaal energielabel D. Deze regel is vastgelegd in de Kamerbrief over verduurzaming huurwoningen en wordt juridisch verankerd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. De verplichting geldt voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders.
Er komt geen verhuurverbod voor woningen die na deze datum nog een slecht energielabel hebben. Gemeenten kunnen wel handhavend optreden: zij mogen verhuurders aanspreken om de woning te verbeteren en boetes opleggen bij niet-naleving. Deze nieuwe regelgeving markeert dus een belangrijke verschuiving. Tot inwerkingtreding van de Bbl-regel blijft het oude regime van kracht.
Waarom verhuurder verplicht te verduurzamen invoeren?
De verduurzamingsplicht is onderdeel van de nationale klimaatdoelstellingen. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor circa 15 procent van de totale CO₂-uitstoot in Nederland. Daarom richt de overheid zich op het verbeteren van slecht presterende huurwoningen: die veroorzaken vaak hoge energielasten voor huurders en dragen bij aan energiearmoede. Uiteindelijk levert deze maatregel een bijdrage aan betaalbaarheid, comfort en duurzaamheid.
Wat is de huidige situatie voor verhuurders?
Momenteel geeft de Rijksoverheid aan dat een verhuurder niet verplicht is energiebesparende voorzieningen aan te brengen. Het ontbreken daarvan wordt niet als onderhoudsgebrek aangemerkt. Toch kan een huurder om verduurzaming vragen, waarna de verhuurder een huurverhoging wegens renovatie mag voorstellen. Ook kan de rechter een verhuurder verplichten tot maatregelen zoals dak- of gevelisolatie. De huurder moet dan een redelijke huurverhoging accepteren. Met de invoering van de label D-plicht verandert die situatie aanzienlijk.
Verhuurder verplicht te verduurzamen: welke maatregelen zijn nodig?
Een woning met energielabel E, F of G kenmerkt zich door slechte isolatie, verouderde beglazing en een inefficiënte verwarmingsinstallatie. Daarom zijn verschillende bouwkundige en installatietechnische verbeteringen noodzakelijk om aan de minimumeis van label D te voldoen. De precieze aanpak hangt af van het woningtype, bouwjaar en huidige staat van onderhoud.
Belangrijkste bouwkundige maatregelen
Om label D te behalen, zijn de volgende maatregelen doorgaans noodzakelijk:
- Dakisolatie: verbetering van de Rc-waarde naar minimaal 3,5 m²K/W door binnen- of buitenisolatie, kosten circa €40-80 per m², vaak €4.000-10.000 per woning
- Spouwmuurisolatie: opvullen van de spouw met isolatiemateriaal, circa €20-35 per m², doorgaans €2.000-4.000 per woning
- Vloerisolatie: isolatie van de begane grondvloer of kruipruimte, circa €25-50 per m², vaak €1.500-3.500 per woning
- HR++ beglazing: vervanging van enkel of oud dubbel glas door hoogrendementsbeglazing, circa €130-180 per m² glas, snel €4.000-8.000 afhankelijk van aantal ramen
- Kierdichting: verbetering van kozijnen en deuren om ongecontroleerd warmteverlies te beperken
Wat kosten de maatregelen per woning?
De kosten verschillen sterk per maatregel en per woning. Onderstaande tabel zet de bedragen uit deze pagina naast elkaar. Het zijn richtbedragen: de werkelijke prijs hangt af van woningtype, bouwjaar en de staat van het onderhoud. Elke maatregel telt mee in de NTA 8800-berekening en daarmee in het uiteindelijke energielabel.
| Maatregel | Prijs per m² | Indicatie per woning |
|---|---|---|
| Dakisolatie (Rc minimaal 3,5 m²K/W) | €40-80 | €4.000-10.000 |
| Spouwmuurisolatie | €20-35 | €2.000-4.000 |
| Vloerisolatie | €25-50 | €1.500-3.500 |
| HR++ beglazing | €130-180 per m² glas | €4.000-8.000 |
| HR-ketel vervangen | niet per m² | €2.500-4.000 |
| Hybride warmtepomp | niet per m² | €5.000-9.000 |
| Totaalpakket label F of G naar D | niet per m² | €8.000-20.000 |
Installatietechnische aanpassingen verhuurder verplicht te verduurzamen
Daarnaast zijn installatieverbeteringen cruciaal voor labelverbetering:
- Vervanging oude cv-ketel: installatie van een HR-ketel of hybride warmtepomp, kosten €2.500-4.000 voor HR-ketel, €5.000-9.000 voor hybride systeem
- Leidingisolatie: isolatie van verwarmings- en warmwaterleidingen om distributieverliezen te verminderen
- Verbeterde regeling: installatie van een slimme thermostaat en radiatorkranen voor betere temperatuurregeling
Voor een typische woning met label F of G kan het totaalpakket aan maatregelen uitkomen op €8.000 tot €20.000, afhankelijk van het startniveau en de gekozen oplossingen. Corporaties met schaalvoordelen kunnen deze kosten per woning verlagen. Ook kunt u via onze aanvraagpagina direct zien wat een label voor uw huurwoning kost.
Verhuurder verplicht te verduurzamen: verplichtingen en rechten
De nieuwe regelgeving heeft consequenties voor zowel verhuurders als huurders. Vanaf 2029 moeten verhuurders actie ondernemen. Huurders zijn onder bepaalde voorwaarden verplicht mee te werken aan verduurzamingsmaatregelen.
Verplichtingen van de verhuurder
Vanaf 1 januari 2029 zijn verhuurders verplicht woningen met label E, F of G te verbeteren naar minimaal label D. Gemeenten kunnen handhaven via maatwerkvoorschriften en boetes wanneer huurwoningen niet aan de label-eis voldoen. De verhuurder blijft verantwoordelijk voor het uitvoeren van dringende werkzaamheden en renovatie. Verduurzaming wordt steeds vaker als dergelijk werk aangemerkt.
Voordat deze wettelijke plicht ingaat, kunnen verhuurders al vrijwillig verduurzamen. Daarbij is toestemming van de huurder nodig, tenzij het gaat om dringende werkzaamheden waarbij de huurder verplicht is mee te werken.
Verplichtingen van de huurder bij verduurzaming
Huurders moeten renovatie en dringende werkzaamheden gedogen, ook als dit tijdelijk het woongenot beperkt. Wordt verduurzaming als dringende werkzaamheden aangemerkt, dan is de huurder verplicht medewerking te verlenen. Bij renovatie met 70 procent instemming van huurders in een complex moet ook de overige 30 procent meewerken. Een eenmaal ondertekende instemming met verduurzamingsmaatregelen is bindend.
Gevolgen voor huurprijzen en woningwaardering
De verduurzamingsplicht heeft directe gevolgen voor huurprijzen en de waardering van huurwoningen volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Bij verduurzaming mag de verhuurder een huurverhoging wegens woningverbetering vragen. Daarom is het belangrijk de financiële consequenties goed in kaart te brengen.
Huurverhoging na verduurzaming
Als verhuurder en huurder het eens zijn over de maatregelen maar niet over de huurverhoging, kan de Huurcommissie worden gevraagd een redelijke huurverhoging vast te stellen. Dit moet binnen drie maanden na uitvoering van de werkzaamheden gebeuren. Ook zal de rechter verduurzaming alleen opleggen als de huurder een redelijke huurverhoging accepteert. Die verhoging moet in verhouding staan tot de kosten en het voordeel.
Voor sociale huurwoningen speelt het WWS een grote rol: het energielabel en de energieprestatie leveren punten op die de maximaal redelijke huur bepalen. Een verbetering naar label D of hoger kan dus extra WWS-punten opleveren, waarmee een hogere maximale huur mogelijk wordt. De precieze uitwerking hangt af van toekomstige aanpassingen in de regelgeving. Met onze gratis tool kunt u nu al uw WWS-punten berekenen en zien welke maximale huurprijs bij uw huurwoning hoort.
Subsidies en financiële steun voor verduurzaming
Verhuurders die hun bezit moeten verduurzamen, kunnen gebruikmaken van verschillende subsidies en financieringsmogelijkheden. Daarom is het verstandig om tijdig de beschikbare regelingen te onderzoeken. Deze financiële voordelen kunnen het verschil maken tussen een haalbare en een onhaalbare investering.
Beschikbare subsidieregelingen voor verhuurders
Voor particuliere verhuurders en woningcorporaties zijn er verschillende mogelijkheden om financiële steun te verkrijgen. De Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) biedt ondersteuning voor isolatiemaatregelen en duurzame installaties. Daarnaast kunnen verhuurders via het Nationaal Warmtefonds leningen afsluiten met gunstige voorwaarden. Ook lokale gemeenten bieden soms aanvullende subsidies voor verduurzaming van huurwoningen.
Praktische stappenplan voor verhuurders
Om tijdig aan de verplichting van 2029 te voldoen, is een gestructureerde aanpak noodzakelijk. Daarom adviseren experts om nu al te beginnen met de voorbereiding. Zo kunt u uw woningvoorraad gefaseerd verduurzamen en financiële pieken vermijden.
Stap 1: Inventariseer uw woningvoorraad
Begin met een overzicht van alle huurwoningen en hun huidige energielabel. Geef daarbij prioriteit aan woningen met label F of G. Ook is het verstandig om per woning de staat van isolatie en installaties te beoordelen. Staat er geen geldig label in EP-Online, laat de woning dan eerst opnemen.
Stap 2: Vraag een energieadvies aan
Een erkend EP-adviseur kan voor elke woning een advies op maat opstellen. Zo krijgt u inzicht in de meest kosteneffectieve maatregelen. Op basis daarvan maakt u een realistisch budget en een realistische planning.
Stap 3: Plan de uitvoering gefaseerd
Spreid de werkzaamheden over meerdere jaren om financiële pieken te vermijden. Zo voorkomt u ook overlast voor meerdere huurders tegelijk. U kunt bovendien gebruik maken van gunstige subsidieperiodes en contracten met uitvoerders afsluiten.
Conclusie: verhuurder verplicht te verduurzamen vraagt om tijdige actie
Verhuurder verplicht te verduurzamen is geen vrijblijvende aanbeveling meer, maar wordt per 1 januari 2029 een wettelijke eis. Daarom is het essentieel dat verhuurders nu al actie ondernemen. Wie wacht tot het laatste moment, loopt het risico op capaciteitstekorten, hogere kosten en mogelijke boetes. Vroegtijdige verduurzaming levert bovendien direct voordelen op voor zowel verhuurder als huurder.
Door nu te starten met inventarisatie, advies en planning, spreidt u de investering en voorkomt u stress. Ook profiteert u langer van lagere energielasten voor huurders en een hogere woningwaarde. Tot slot draagt u bij aan de klimaatdoelstellingen en biedt u betere woonkwaliteit.
Wilt u weten waar uw huurwoningen nu staan? De EP-adviseurs van Labelcert nemen de woning ter plaatse op, rekenen volgens de NTA 8800 en registreren het definitieve energielabel in EP-Online. U ziet dan zwart op wit of label D al gehaald is en welke maatregelen nog nodig zijn. Een energielabel kost vanaf €180; vraag hier direct uw energielabel aan.
