Het energielabel nieuwbouw van de tekening is pas definitief ná oplevering en registratie door een EP-adviseur. Namelijk krijgt u bij aankoop van een nieuwbouwwoning alleen berekeningen en beloftes. Echter wordt het definitieve label pas vastgesteld wanneer een gecertificeerd adviseur de woning opmeet volgens de NTA 8800-norm en registreert bij RVO. Daarom is het verstandig om al tijdens de koopfase contractueel vast te leggen welke energieprestatie u mag verwachten. Zo vermijdt u teleurstellingen bij oplevering.
Wanneer krijgt u het definitieve energielabel nieuwbouw van de tekening?
Het energielabel is verplicht bij oplevering van elke nieuwe woning. Echter wordt het label pas officieel op het moment dat een EP-adviseur de werkelijke situatie opmeet. Vervolgens registreert hij dit in EP-Online, de landelijke database van RVO voor energielabels. Tot die tijd hebt u alleen een theoretische berekening op basis van tekeningen en specificaties.
Bovendien werkt de procedure sinds 1 januari 2021 volgens de NTA 8800-methode en de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Daarom maakt de aannemer of ontwikkelaar in de vergunningsfase eerst een BENG-berekening. Vervolgens voert een onafhankelijke EP-adviseur bij oplevering een fysieke opname uit. Daarbij worden alle toegepaste materialen, isolatiewaarden en installaties gecontroleerd. Uiteindelijk wordt dit verwerkt in de NTA 8800-software en geregistreerd als het officiële label.
Deze procedure betekent dat afwijkingen in de uitvoering direct invloed hebben op het eindresultaat. Daarom is het label pas zeker wanneer de EP-adviseur de registratie heeft afgerond. Vervolgens ontvangt u het officiële certificaat. Dit label is 10 jaar geldig.
Hoe schat u het energielabel nieuwbouw van de tekening vooraf in?
Vraag de BENG-berekening en technische specificaties op
Om het te verwachten label goed in te schatten, is het essentieel dat u de BENG- of EPC-berekening opvraagt bij de ontwikkelaar. Namelijk bevat dit document de energieprestatie-indicator (EP-waarde), die aangeeft hoe zuinig de woning in theorie is. Bovendien ziet u hierin de uitgangspunten: Rc-waarden voor vloer, muur, dak en glas. Ook ziet u het type verwarmingssysteem, de ventilatievoorziening en het aantal zonnepanelen.
Daarnaast moet de technische omschrijving van de woning concrete details bevatten. Zoals isolatiematerialen en -diktes, het type beglazing (HR++ of drievoudig glas) en de specificaties van de warmtepomp. Kortom, hoe gedetailleerder deze documenten, hoe beter u kunt inschatten of de woning voldoet aan uw verwachtingen. Echter haalt een moderne nieuwbouwwoning met minimaal Rc 4,5 tot 6,0, drievoudig glas, een all-electric warmtepomp, WTW-ventilatie en voldoende PV-panelen vrijwel altijd energielabel A of hoger.
Leg afspraken contractueel vast
Omdat het definitieve label pas bij oplevering vaststaat, is het verstandig om de energieprestatie contractueel te borgen. Daarom kunt u de ontwikkelaar vragen om de minimale BENG-waarden op te nemen in de koop- of aannemingsovereenkomst. Daarnaast kunt u afspreken dat afwijkingen die de energieprestatie verslechteren alleen mogen met uw toestemming én met gelijkwaardige alternatieven.
Eveneens kunt u laten vastleggen welk energielabel minimaal wordt nagestreefd (bijvoorbeeld A+++ of A++++). Daardoor hebt u juridisch een sterkere positie als het uiteindelijke label lager uitvalt dan beloofd. Ook is het raadzaam om te vragen welke EP-adviseur wordt ingeschakeld en of er tussentijdse controles plaatsvinden. Zoals een blowerdoortest voor luchtdichtheid.
Wat als het energielabel nieuwbouw van de tekening lager uitvalt?
Het komt voor dat het geregistreerde energielabel na oplevering lager is dan in de verkoopfase werd gepresenteerd. Namelijk toont onderzoek aan dat bij ongeveer 15% van de na 2020 opgeleverde nieuwbouwwoningen geen definitief energielabel is geregistreerd, ondanks de wettelijke verplichting. Daarom is het belangrijk dat u zelf alert blijft en het label controleert.
Indien het label lager uitvalt dan verwacht, vergelijkt u het met de BENG-berekening uit de vergunningsfase en de contractuele afspraken. Vervolgens vraagt u de ontwikkelaar om een grondige onderbouwing van het rekenresultaat. Toch kan het zijn dat er fouten zijn gemaakt in de uitvoering. Zoals onvoldoende isolatie, kierdichting of een verkeerd ingestelde ventilatie. In dat geval kunt u herstelmaatregelen eisen. Bijvoorbeeld het aanvullen van isolatie of het toevoegen van extra zonnepanelen.
Bovendien hebt u de mogelijkheid om een second opinion aan te vragen bij een andere, onafhankelijke EP-adviseur. Dit kost weliswaar geld (circa €250 tot €450 voor een standaardwoning). Echter geeft het duidelijkheid over de juistheid van de berekening. Uiteindelijk kunt u bij een aantoonbare afwijking van de verkochte energieprestatie aanspraak maken op schadevergoeding of herstelwerkzaamheden. Voor een professionele analyse kunt u direct een prijsopgave aanvragen bij een gecertificeerde EP-adviseur.
Voordelen en aandachtspunten van een hoog energielabel bij nieuwbouw
Voordelen van energielabel A of beter
Een hoog energielabel biedt aanzienlijke voordelen. Ten eerste zorgt een goede isolatieschil in combinatie met efficiënte installaties en zonnepanelen voor een fors lagere energierekening. Daarnaast biedt een energiezuinige woning meer wooncomfort: een constante temperatuur, minder tocht en koudeval. Bovendien krijgt u vaak ook betere geluidsisolatie. Ook bent u minder gevoelig voor prijsstijgingen op de energiemarkt, omdat uw warmtevraag laag is.
Daarnaast heeft een hoog energielabel een positieve invloed op de woningwaarde. Namelijk laten analyses van het Kadaster en CBS zien dat woningen met een beter label gemiddeld voor een hogere prijs worden verkocht. Tevens wisselen ze sneller van eigenaar. Bovendien bent u beter voorbereid op toekomstige wetgeving, die steeds strenger wordt op het gebied van energieprestatie. Kortom, een investering in een goed label betaalt zich terug in comfort, besparingen en verkoopwaarde.
Aandachtspunten bij hoogwaardige installaties
Echter vereisen complexere systemen zoals warmtepompen en balansventilatie zorgvuldig ontwerp en correct onderhoud. Indien de installaties niet goed worden ingeregeld, kan dit leiden tot teleurstellende prestaties. Daardoor ontstaat een hoger energiegebruik dan berekend. Daarnaast kunnen geluidsoverlast of een te droog binnenklimaat het wooncomfort verminderen als de ventilatie niet optimaal is afgesteld.
Bovendien bestaat bij nieuwbouw het risico op ‘papieren’ prestaties: de BENG-berekening gaat uit van perfecte uitvoering. Echter kunnen kleine afwijkingen in de praktijk de werkelijke energieprestatie negatief beïnvloeden. Zoals onvoldoende kierdichting of koudebruggen. Toch zijn deze risico’s beheersbaar door tussentijdse controles en het kiezen van een betrouwbare ontwikkelaar die werkt met gecertificeerde EP-adviseurs.
Praktische checklist: zo voorkomt u verrassingen bij oplevering
Om het risico op een tegenvallend energielabel nieuwbouw van de tekening te minimaliseren, kunt u de volgende stappen nemen. Ten eerste vraagt u alle relevante documenten op: de BENG-berekening, de technische omschrijving met isolatiewaarden, en eventuele EPA-adviezen of prognose-labels uit de verkoopfase. Daarnaast laat u deze afspraken contractueel vastleggen in de koop- of aannemingsovereenkomst.
Vervolgens stelt u gerichte vragen aan de ontwikkelaar: welk label wordt nagestreefd, welke EP-adviseur wordt ingeschakeld, en wanneer vindt de opname plaats? Ook kunt u vragen of er tussentijdse controles zijn, zoals een luchtdichtheidstest. Daarna controleert u bij oplevering of het definitieve energielabel nieuwbouw van de tekening aanwezig is en overeenkomt met de afspraken. Tot slot vraagt u tijdig om registratie in EP-Online, zodat u het officiële certificaat ontvangt.
