Verhuur zonder energielabel kan u als verhuurder duur komen te staan. Daarom legt de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) boetes op tot €515 voor particulieren en €1.030 voor rechtspersonen per woning. Daarnaast riskeert u een last onder dwangsom die altijd hoger uitvalt dan de kosten van het energielabel zelf.
Bovendien bent u sinds 2015 als verhuurder wettelijk verplicht om bij elke nieuwe huurovereenkomst een geldig energielabel aan de huurder te verstrekken. Echter, veel verhuurders zijn zich niet bewust van de financiële gevolgen wanneer zij deze verplichting negeren. In deze blogpost leest u precies welke boetes u riskeert, hoe de handhaving werkt en waarom het aanvragen van een energielabel altijd voordeliger is dan afwachten.
Wat is de wettelijke basis voor verhuur zonder energielabel?
De energielabelplicht voor woningen is vastgelegd in de Woningwet en het Bouwbesluit. Bovendien beschrijft de NTA 8800 sinds 2021 de berekeningsmethode voor energieprestaties. Daarom moet u bij iedere nieuwe verhuur een digitaal afschrift van een geldig energielabel aan uw huurder verstrekken. Deze verplichting geldt voor vrijwel alle reguliere huurwoningen in Nederland, waaronder appartementen, eengezinswoningen, studio’s en kamers.
Een energielabel blijft tien jaar geldig, tenzij u de woning ingrijpend verbouwt waardoor de energieprestatie duidelijk verandert. Daarnaast zijn er beperkte uitzonderingen, zoals nauwelijks verwarmde gebouwen of bepaalde monumenten. Voor reguliere woningverhuur gelden deze uitzonderingen echter zelden.
De rijksoverheid benadrukt dat het niet alleen gaat om het hebben van een energielabel, maar vooral om het beschikbaar stellen ervan aan de huurder. Kortom, verhuur zonder energielabel is in strijd met de wet en kan leiden tot handhaving door de ILT.
Welke boetes riskeert u bij verhuur zonder energielabel?
Uiteindelijk kan de ILT op twee manieren handhaven: via een last onder dwangsom of via een directe bestuurlijke boete. Beide sancties zijn bedoeld om verhuurders te dwingen aan hun wettelijke verplichting te voldoen.
Last onder dwangsom bij verhuur zonder energielabel: hersteltermijn en financiële druk
De meest voorkomende sanctie bij verhuur zonder energielabel is de last onder dwangsom. Namelijk, wanneer een huurder meldt bij de ILT dat er geen energielabel beschikbaar is, kan de inspectie u als verhuurder opdragen om binnen vier weken een geldig label te laten registreren. Voldoet u niet aan deze termijn, dan moet u de dwangsom betalen.
De ILT bepaalt de hoogte van de dwangsom per geval. Echter, de inspectie geeft expliciet aan dat de dwangsom altijd hoger is dan de kosten van het aanvragen van een energielabel. Daardoor is uitstel financieel gezien nooit voordelig. Bovendien dient de dwangsom als pressiemiddel: eerst krijgt u een hersteltermijn, daarna betaalt u per overschrijding.
Voor verhuurders met meerdere woningen kan dit snel oplopen. Tevens geldt de sanctie per woning, dus bij tien appartementen zonder energielabel kunnen er tien afzonderlijke dwangsommen worden opgelegd.
Bestuurlijke boete: directe sanctie per woning
Naast de last onder dwangsom kan de ILT ook een directe bestuurlijke boete opleggen op grond van de Woningwet. Vervolgens bedraagt de boete volgens de beleidsregel voor boeteoplegging bij woningen (geldig vanaf 1 januari 2024):
- €515 per woning voor natuurlijke personen (particuliere verhuurders)
- €1.030 per woning voor rechtspersonen (bijvoorbeeld een BV, woningcorporatie of professionele verhuurder)
Deze bedragen zijn gekoppeld aan de eerste boetecategorie van artikel 23, lid 4 van het Wetboek van Strafrecht en worden periodiek geïndexeerd. Bovendien kan de ILT deze boete opleggen bij herhaalde of ernstige overtredingen, of wanneer de verhuurder blijft weigeren om een energielabel aan te vragen na een eerdere waarschuwing.
Let op: voor utiliteitsgebouwen zoals kantoren en winkels zijn de boetes aanzienlijk hoger (tot €20.250 voor bedrijven), maar dat valt buiten de scope van reguliere woningverhuur.
Hoe groot is het financiële risico bij verhuur zonder energielabel in de praktijk?
Het financiële risico bij verhuur zonder energielabel is aanzienlijk groter dan de kosten van het aanvragen van een label. Daarom loont het altijd om tijdig in orde te zijn.
Boete per woning, per overtreding
De boetes en dwangsommen gelden per woning of woongdeel. Verhuurt u bijvoorbeeld vijf appartementen zonder energielabel, dan kan de ILT in principe vijf keer handhaven. Daardoor betekent dit voor een rechtspersoon met vijf woningen een potentieel boeterisico van 5 × €1.030 = €5.150, plus eventuele dwangsommen indien u niet binnen de gestelde termijn voldoet.
Daarnaast kan de ILT bij ernstige nalatigheid zowel een dwangsom als een boete opleggen, hoewel in de praktijk vaak eerst via de last onder dwangsom wordt gehandhaafd. Uiteindelijk is het doel om verhuurders te bewegen snel een energielabel aan te vragen.
Kostenvergelijking: label versus boete
De kosten voor het aanvragen van een energielabel voor een woning liggen indicatief tussen €200 en €400, afhankelijk van het type woning, de regio en de EP-adviseur. Echter, de ILT garandeert dat de dwangsom hoger is dan deze labelkosten. Daarom is het financieel altijd voordeliger om een energielabel te laten opstellen dan te wachten op handhaving.
Namelijk, u betaalt eenmalig €300 voor een energielabel dat tien jaar geldig is. Daarentegen riskeert u bij verhuur zonder energielabel minimaal €515 (particulier) of €1.030 (rechtspersoon) per woning, plus dwangsommen die hoger uitvallen dan de labelkosten. Kortom, het verschil is aanzienlijk.
Hoe werkt de handhaving door de ILT bij verhuur zonder energielabel?
De ILT controleert de energielabelplicht aan de hand van meldingen en steekproeven. Vervolgens treedt de inspectie op wanneer verhuurders zich niet aan de wet houden.
Controle via huurders en registers
Huurders kunnen eenvoudig controleren of hun woning een geldig energielabel heeft via EP-online of via de website van Milieu Centraal. Daarnaast kunnen zij op basis van postcode en huisnummer zien of er een label is geregistreerd. Ontbreekt het label, dan kan de huurder dit melden bij de ILT.
Vervolgens neemt de ILT contact op met de verhuurder en legt zo nodig een last onder dwangsom op. Bovendien kan de inspectie bij herhaalde overtredingen direct een boete opleggen. Daardoor is het voor verhuurders essentieel om proactief te handelen en niet te wachten tot een huurder actie onderneemt.
Meldingen zijn alleen geldig voor contracten vanaf 2015
De energielabelplicht bij verhuur geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die zijn aangegaan na 1 januari 2015. Namelijk, huurders kunnen alleen een melding doen bij de ILT als hun contract na die datum is getekend. Echter, voor oudere contracten geldt de verplichting formeel niet, hoewel het verkrijgen van een energielabel wel verstandig blijft met het oog op toekomstige regelgeving en verhuurbaarheid.
Praktische verplichtingen voor verhuurders bij verhuur zonder energielabel: wat moet u doen?
Als verhuurder heeft u concrete verplichtingen om aan de energielabelplicht te voldoen. Daarnaast helpt het om deze stappen systematisch aan te pakken.
Stap 1: Controleer of uw woning een geldig label heeft
Controleer via EP-online of Milieu Centraal of uw woning al een geldig energielabel heeft. Vervolgens kunt u zien wanneer het label verloopt (na tien jaar) of dat er helemaal geen label geregistreerd is. Bovendien is dit de eerste stap om boetes te voorkomen.
Stap 2: Vraag een energielabel aan
Ontbreekt er een geldig label, dan moet u een erkend EP-adviseur inschakelen. Deze bezoekt de woning, voert metingen uit en registreert het label in het landelijke EP-online register. Daarna ontvangt u een digitaal afschrift dat u aan uw huurder kunt verstrekken.
Daarom raden wij aan om direct een vrijblijvende offerte aan te vragen bij een erkende adviseur. Zo voorkomt u boetes en dwangsommen bij verhuur zonder energielabel.
Stap 3: Verstrek het label aan de huurder
Vervolgens moet u het energielabel uiterlijk bij het tekenen van de huurovereenkomst aan de huurder verstrekken. Dit kan digitaal of op papier. Bovendien is het verstandig om een kopie in uw administratie te bewaren als bewijs.
Uitzonderingen en bijzondere situaties bij verhuur zonder energielabel
Er zijn enkele uitzonderingen op de energielabelplicht, maar deze gelden slechts in specifieke gevallen. Daarom is het belangrijk om te controleren of uw situatie hieronder valt.
Monumenten en incidentele verhuur
Beschermde monumenten kunnen onder voorwaarden worden vrijgesteld van de energielabelplicht, mits het energielabel de karakteristieke waarde van het pand aantast. Echter, deze uitzondering geldt alleen na goedkeuring door de gemeente. Daarnaast geldt de plicht niet voor zeer kortdurende verhuur (korter dan vier maanden per jaar).
Kampeerplaatsen en bijzondere woningen
Voor stacaravans, recreatiewoningen en nauwelijks verwarmde gebouwen (zoals opslagruimtes) geldt vaak geen energielabelplicht. Echter, voor reguliere woonruimtes zoals appartementen, studio’s en eengezinswoningen zijn deze uitzonderingen niet van toepassing. Daarom blijft de verplichting voor de meeste verhuurders gewoon gelden.
Waarom is het risico van verhuur zonder energielabel te groot?
Kortom, de risico’s van verhuur zonder energielabel wegen niet op tegen de voordelen van een tijdige aanvraag. Bovendien kan een ontbrekend label leiden tot:
- Boetes van €515 tot €1.030 per woning
- Dwangsommen die hoger zijn dan de labelkosten
- Administratieve lasten door handhaving
- Reputatieschade bij huurders
- Verminderde verhuurbaarheid
Daarom is het altijd voordeliger om een energielabel aan te vragen voordat u gaat verhuren. Daarmee voldoet u aan de wet, vermijdt u boetes en geeft u huurders duidelijkheid over de energieprestatie van de woning.
Conclusie: voorkom boetes bij verhuur zonder energielabel
Verhuur zonder energielabel leidt onvermijdelijk tot boetes en dwangsommen die hoger zijn dan de kosten van het label zelf. Daarom is het essentieel om tijdig een energielabel aan te vragen en dit te verstrekken aan uw huurder. Bovendien voorkomt u hiermee administratieve lasten en reputatieschade.
Wilt u direct aan de slag? Vraag dan een vrijblijvende offerte aan voor een erkend energielabel. Daarmee bent u verzekerd van een correcte labelregistratie en voorkomt u boetes bij verhuur zonder energielabel.
